Arrêt n° 44/CIV, KAMGUIA Joseph contre MANGA EBANGA.

L’article 101 AUDCG reconnaît au bailleur le droit de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire à défaut de paiement du loyer ou d’inexécution d’une clause du contrat de bail commercial. Cette demande ne peut intervenir qu’après une mise en demeure préalable adressée au locataire. Ainsi, dès lors qu’il est constaté que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers de l’immeuble loué, le juge saisi d’une demande d’expulsion formée par le bailleur après mise en demeure doit y faire droit. Toutefois, le juge ne saurait directement ordonner l’expulsion du locataire sans avoir constaté la résiliation du bail pour non paiement des loyers. C’est donc à bon droit que le juge d’appel saisi annule la décision du premier juge qui avait ordonné l’expulsion sans avoir constaté la résiliation du bail et, statuant à nouveau, constate que le bail est résilié parce que le défaut de paiement des loyers était établi avant la date de l’assignation et que, en application de l’article 101 AUDCG, le bail liant les parties est résilié. Par conséquent, le juge d’appel ordonne l’expulsion du locataire. ARTICLE 101 AUDCG (COUR D’APPEL DU CENTRE, arrêt n°44/CIV du 26 janvier 2011, KAMGUIA Joseph contre MANGA EBANGA)

LA COUR, - Vu la loi n°2006/015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire de l’Etat ; - Vu le jugement n°263/Civ rendu le 10 juillet 2008 par le Tribunal de Première Instance de Yaoundé-Centre Administratif ; - Vu l’appel interjeté contre ledit jugement par KAMGUIA Joseph ; - Vu les pièces du dossier de procédure ; - Vu les conclusions des parties ; - Ouï le président de la collégialité en la lecture de son rapport ; - Après en avoir délibéré conformément à la loi ; EN LA FORME -

Considérant que les parties ont conclu ; qu’il y a lieu de statuer par arrêt contradictoire ; - Considérant que le jugement entrepris a été rendu le 10 juillet 2008 par le Tribunal de Première Instance de Yaoundé-Centre administratif ; - Que par requête du 08 janvier 2009 reçue au greffe de la Cour le 09 janvier 2009, KAMGUIA Joseph a interjeté appel contre ledit jugement ; - Qu’en l’absence au dossier de la preuve de sa signification, il y a lieu de recevoir cet appel ; AU FOND - Considérant que le jugement entrepris rendu contradictoirement à l’égard de MANGA EBANGA et par défaut contre KAMGUIA Joseph a reçu le premier en sa demande, l’y a dit partiellement fondé, a prononcé l’expulsion du second ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement loué sis à Biyem-Assi et appartenant à MANGA EBANGA, a dit n’y avoir lieu à astreinte et a condamné KAMGUIA à payer à MANGA EBANGA la somme de 600.000 francs ainsi qu’aux dépens ; - Considérant que l’appelant par la voix de son conseil Maître KOUOKAM, Avocat fait grief au premier juge de l’avoir condamné à payer des arriérés de loyers sans en préciser la période ; - Qu’il n’a non plus dit à quel moment le bail a été résilié ; - Qu’il est toujours locataire et à jour de ses loyers ; - Que pour ce qui précède, le jugement entrepris doit être annulé et la Cour évoquant et statuant à nouveau doit débouter MANGA EBANGA de ses prétentions comme non fondées ; - Considérant que l’intimé par la voix de son conseil Maître KAMGA conclut à la confirmation du jugement entrepris ; - Qu’il explique que l’appelant n’a pas rapporté la preuve du paiement de ses loyers ; - Que même s’il l’avait fait, la résiliation du bail avait déjà été constatée suite au défaut de paiement des loyers ; - Que KAMGUIA n’a pas dit en quoi la procédure prévue par l’OHADA en matière de bail commercial a été violée ; - Qu’au moment de la saisine du Tribunal, KAMGUIA était redevable de plusieurs termes de loyers ; - Qu’il lui a en date du 26 avril 2007 notifié une sommation comme prévu à l’article 101 de l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général ; - Que le paiement par lui des loyers après le jugement dont appel n’entame en rien les effets de celui-ci et que l’expulsion doit être poursuivie ; - Que le reçu de paiement produit par KAMGUIA atteste de ce qu’il est toujours débiteur de loyers échus ; - Considérant que le premier juge a été saisi aux fins de constater la résiliation du bail ayant existé entre les parties et la voie de fait consistant pour le locataire en l’occupation des lieux sans paiement des loyers, d’ordonner son expulsion sous astreinte de 150.000 francs par jour de retard à compter du prononcé de la décision, de le condamner à lui payer la somme de 600.000 francs représentant les loyers, de le condamner à la réparation du préjudice souffert au paiement des frais de procédure et enfin d’assortir le jugement à intervenir d’exécution provisoire ; - Considérant que de la lecture des motifs dudit jugement, il n’appert nulle part le constat de la résiliation du bail ; - Que le premier juge en ordonnant l’expulsion sans avoir au préalable constaté la résiliation du bail n’a pas suffisamment motivé sa décision ; - Qu’ainsi, il convient en application des dispositions de l’article 7 de la loi n°2006/15 du 29 décembre 2006 susvisée d’annuler le jugement entrepris ; - Considérant qu’évoquant et statuant à nouveau, par exploit en date du 21 juin 2007 de Maître TSOUNG, Huissier de justice à Yaoundé, MANGA EBANGA a fait donner assignation à KAMGUIA Joseph d’avoir à se trouver et comparaître par devant le Tribunal de Première Instance de Yaoundé-Centre Administratif le 12 juillet 2007 pour est il dit dans cet exploit, constater la résiliation du bail ayant existé entre les parties faute de paiement des loyers, constater la voie de fait que constitue désormais l’occupation des lieux par le requis, d’ordonner son expulsion sous astreinte desdits lieux, le condamner au paiement de la somme de 200.000 francs représentant les loyers échus et impayés, celle de 200.000 francs en réparation du préjudice souffert et celle de 200.000 francs en remboursement des frais exposés par la présente procédure et assortir le jugement à rendre d’exécution provisoire ; - Considérant que le requérant expose qu KAMGUIA joseph occupe dans son immeuble au lieu dit Biyem-Assi une maison à usage commercial pour un loyer mensuel de 50.000 francs suivant déclaration de location verbale ; - Que par acte n°5389 du répertoire de Maître Pierre Firmin ADDA, Notaire à Yaoundé, il a donné mandat spécial à Maître TESSAMO Edmond aux fins de recouvrer les loyers auprès de ses locataires ; - Que cet acte a été notifié à tous les occupants de cet immeuble le 16 août 2006 ; Que depuis lors, KAMGUIA refuse d’exécuter ses obligations contractuelles notamment celle de payer le loyer et a de ce fait accumulé des arriérés de loyers ; - Que le 26 avril 2007, il l’a sommé d’avoir dans un délai d’un mois à payer intégralement la somme de 354.815 francs en principal (arriérés de loyers) et frais et d’avoir à respecter désormais les clauses et conditions du bail ; - Que KAMGUIA n’a payé que la somme de 100.000 francs après expiration du délai qui lui a été imparti ; - Que le non paiement des loyers est une cause péremptoire de résiliation du bail et l’occupation des lieux par le locataire défaillant est une voie de fait à laquelle il est urgent de mettre un terme en ordonnant son expulsion ; - Considérant que KAMGUIA n’a pas conclu en Instance, - Qu’en appel il soutient par la voix de son conseil Maître KOUOKAM que les arriérés de loyers pour lesquels il a été condamné ont été payés reçus versés au dossier ; - Que les arriérés de loyers réclamés ayant été payés, le requérant doit être débouté de sa demande comme non fondée et condamné aux dépens ; - Considérant qu’il ressort de la lecture des pièces du dossier que les parties sont liées par un bail commercial et qu’à la date de l’assignation le 21 juin 2007, KAMGUIA n’était pas à jour de ses loyers ; - Que préalablement à cette assignation, le requérant lui a adressé une sommation aux fins de respecter les clauses du bail du 26 avril 2007 ; - Que les reçus de paiement datés du 21 juin 2007 produits par KAMGUIA attestent de ce que les paiements ont été fait hors du délai d’un mois à lui imparti par la sommation susvisée ; - Qu’ainsi, le défaut de paiement des loyers était établi à la date de l’assignation ; - Que l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA sur le droit commercial général met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et de respecter les clauses du bail ; - Que ce même article reconnaît au bailleur le droit de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef à défaut de paiement du loyer ou d’inexécution d’une clause du bail, à condition de lui notifier une mise en demeure d’avoir à exécuter les clauses du bail, - Que le requérant ayant observé ces formalités, il y a lieu de constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de KAMGUIA Joseph de l’immeuble loué ainsi que celle de tous occupants de son chef et de le condamner au paiement des arriérés de loyers échus et impayés ; - Considérant que le requérant sollicite par ailleurs que KAMGUIA soit condamné à lui payer les sommes de 200.000 francs pour arriérés de loyers, celle de 200.000 francs pour la réparation du préjudice subi et celle de 200.000 francs en remboursement des frais de procédure ; - Que le défaut de paiement des loyers par KAMGUIA ayant eu pour conséquence de priver le requérant de gains et le contraindre à engager des frais pour la présente procédure, il est juste de faire droit à cette demande ; - Considérant que le requérant sollicite que l’arrêt à intervenir soit assorti d’exécution provisoire et que l’expulsion soit ordonnée sous astreinte ; - Considérant que s’agissant de l’exécution provisoire, les arrêts rendus par la Cour étant exécutoire nonobstant pourvoi, il n’est pas nécessaire de les assortir d’exécution provisoire ; - Que s’agissant de l’astreinte l’expulsion n’étant pas ordonnée à la charge du défendeur on ne saurait y faire droit ; - Considérant que la partie qui succombe supporte les dépens ;

PAR CES MOTIFS - Statuant publiquement, contradictoirement à l’égard des parties, en appel, en collégialité et à l’unanimité des membres ; EN LA FORME - Reçoit l’appel ; AU FOND - Annule le jugement entrepris pour violation de la loi ; - Evoquant et statuant à nouveau, reçoit MANGA EBANGA en son action ; - L’y dit fondé ; - Constate la résiliation du bail commercial liant les parties ; - Ordonne l’expulsion de KAMGUIA Joseph du local loué ; - Le condamne au paiement des arriérés de loyers échus et impayés ; - Le condamne en outre à lui payer la somme de 200.000 francs pour le préjudice subi et celle de 200.000 francs pour les frais de procédure ; - Dit n’y avoir lieu à astreinte ni à exécution provisoire ; Condamne l’appelant aux dépens ; - (…)

Ohadata J-12-01 DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL – NON RESPETC DES CLAUSES DU BAIL – NON PAIEMENT DES LOYERS – RESILIATION DU BAIL (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).