Arrêt n° 13/09, Affaire : SANOU Ismaël c/ COULIBALY Myriam Mamou

LA COUR, FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Courant année 2005, SANOU Ismaël a donné à bail à madame COULIBALY Myriam Mamou, sa villa moyennant un loyer mensuel de soixante quinze mille francs CFA (75.000) et le dépôt d’une caution de trois (03) mois était prévu mais la locatrice n’a déposé que la somme de cent vingt cinq mille francs CFA (125.000). Elle aurait effectué des travaux de réfection des lieux pour l’installation de trois (03) douches, des travaux de plomberie et de peinture d’un coût total de quatre vingt six mille cinq cent francs CFA (86.500). Mais le contrat fut rompu le 28 novembre 2006 ; le bailleur remit cinquante mille francs CFA (50.000) à la locatrice qui, en quittant les lieux voulu enlever ses installations notamment les colonnes de douches, mais elle se heurta au refus du bailleur qui a promis en vain de rembourser les impenses. Par exploit d’huissier du 9 mai 2007, COULIBALY Myriam Mamou a fait assigner en paiement SANOU Ismaël par devant le Tribunal d’Instance de Bobo-Dioulasso pour s’entendre déclarer recevable et fondée en sa demande, condamner SANOU Ismaël à lui payer la somme de cent quatre vingt dix sept mille deux cent francs CFA (197.200) en principal, outre celle de cinq cent mille francs CFA (500.000) à titre de dommages intérêts, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, enfin condamner SANOU Ismaël aux dépens. Par jugement n° 50/07 du 27 novembre 2007, ledit tribunal statuant contradictoirement, en matière commerciale, déclarait COULIBALY Myriam Mamou recevable en son action et l’y disait partiellement fondée ; en conséquence, condamnait SANOU Ismaël à lui payer la somme de quatre vingt six mille cinq cent francs CFA (86.500) au titre des investissements par elle effectués sur la villa sise au secteur n° 01 de Bobo-Dioulasso appartenant à SANOU Ismaël le condamnait en outre à lui payer la somme de quatre vingt mille francs CFA (80.000) à titre de dommages intérêts, déboutait COULIBALY Myriam Mamou du surplus de sa demande, condamnait SANOU Ismaël aux dépens. Contre ce jugement et par déclaration n° 01/08 du 21 janvier 2008 faite au greffe du Tribunal d’instance de Bobo-Dioulasso, SANOU Ismaël interjetait appel. La cause enrôlée sous le RG N°27/08 du 20 février 2008 était appelée à l’audience du 17 mars 2008 et renvoyée à la mise en état. Le 22 janvier 2009, le conseiller de la mise en état rendait l’ordonnance de clôture et renvoyait le dossier au 8 avril 2009 ; advenue cette date, le dossier fut retenu et mis en délibéré pour décision être rendue le 13 mai 2009, à cette date, le délibéré fut prorogé au 10 juin 2009, date à laquelle, la cour au regard des prétentions et moyens des parties a statué ainsi qu’il suit : Monsieur SANOU Ismaël a déclaré que la locatrice COULIBALY Myriam Mamou devait verser une avance de trois (03) mois de loyers, mais elle n’a versé que cent vingt cinq mille francs CFA (125.000). Il conteste avoir donné son accord pour la réfection des lieux et soutient avoir dépensé plus de trois cent mille francs CFA (300.000) dans la maison en cause pour la peinture. Concernant la rupture du contrat, il prétend que c’est la locatrice qui l’a rompu en ce qu’un jour, il avait remarqué que celle-ci avait érigé trois (03) colonnes de douches dans trois (03) chambres et lorsqu’il a interpellé le garçon qui travaillait avec madame COULIBALY, celui-ci a répondu que les lieux étaient utilisés comme chambre de passe ; un autre jour, il avait trouvé Madame COULIBALY Myriam entrain de dresser un hangar avec des branches d’arbres et des seccos ; ayant attiré son attention sur le fait que ces matières étaient insalubres et qu’il serait mieux de construire ledit hangar avec des chevrons et des tôles, elle décida de quitter les lieux loués ; il lui remis alors la somme de cinquante mille francs CFA (50.000) car elle avait déjà fait un mois dans la maison et il promit de lui rembourser la valeur des trois (03) colonnes de douches. En réplique, COULIBALY Myriam Mamou soutient qu’elle a payé une avance de cent vingt cinq mille francs CFA (125.000) et avec l’accord du bailleur, elle a commencé à faire les aménagements de la maison ; un jour, il est venu la trouver entrain de monter un hangar et il lui a dit qu’on ne faisait pas cela chez lui, du même coup, il a mis fin au contrat le 27 novembre 2006 devant témoins ; le 28 novembre 2006, il lui remboursa cinquante mille francs CFA (50.000) ; lorsqu’elle a voulu enlever ses installations, le bailleur s’est opposé en promettant de lui rembourser, mais jusque là, elle n’a rien reçu, elle prétend avoir effectué les dépenses suivantes : Caution ................. 125.000 F ONEA.................... 35.000 F Compteur d’électricité 5.000 F Plombier avance ..... 50.000 F Sur une facture de... 86.500 F Peintre avance .......... 6.500 F pour une facture de 13.275 F Maçon..................... 27.100 F Divers ....................... 3.000 F Soit un montant total de deux cent cinquante et un mil six cent (251.600 FCFA) plus quarante trois mille deux cent soixante quinze francs (43.275 FCFA) comme différence de facture pour le plombier et le peintre = deux cent quatre vingt quatorze mille huit cent soixante quinze francs (294.875 FCFA) SANOU Ismaël ayant remboursé 50.000 F, il reste redevable de 294.875 F - 50.000 F =244.875 F. Elle sollicite à la Cour de condamner SANOU Ismaël à lui payer en principal deux cent quarante quatre mille huit cent soixante quinze francs CFA (244.875), trois cent mille francs CFA (300.000) pour le mois qu’il a coupé car elle pouvait faire une recette minimum de dix mille francs CFA (10.000) par jour et des dommages intérêts de sept cent cinquante mille francs CFA (750.000) ; DISCUSSION EN LA FORME

Attendu que la décision querellée a été rendue contradictoirement le 27 novembre 2007 ; qu’appel a été interjeté de cette décision par déclaration faite au greffe du Tribunal d’instance le 21 janvier 2008 et le dossier enrôlé le 20 février 2008 ; qu’en application des articles 489 et 551 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer l’appel recevable ; AU FOND Sur les impenses Attendu que COULIBALY Myriam Mamou sollicite le remboursement de ses impenses d’un montant de (244.875 F + 300.000 F) = 544.875 F. Attendu qu’il ressort de l’article 99 de l’AUDCG que le preneur sans droit au renouvellement du bail, peut être remboursé des constructions et aménagements qu’il a réalisé dans les locaux avec l’autorisation du bailleur. Attendu qu’en ce qui concerne les 03 colonnes de douches, il est attesté que les coûts des travaux de plomberie s’élève à 86.500 francs CFA ; qu’en plus, le bailleur ne s’oppose pas au remboursement dudit montant ayant accepté cette installation ; quant aux autres aménagements aucune preuve n’est rapportée par rapport à l’accord du bailleur ainsi qu’aux coûts desdits aménagements ; qu’il convient donc de condamner SANOU Ismaël à payer à Madame COULIBALY Myriam Mamou la somme de quatre vingt six mille cinq cent Francs (86.500 FCFA) et la débouter de sa demande tendant au paiement du montant des autres aménagements. Sur les dommages et intérêts Attendu que COULIBALY Myriam Mamou demande la condamnation de SANOU Ismaël à lui payer la somme de sept cent cinquante mille francs (750.000 FCFA) à ce titre pour rupture abusive du bail ; Attendu qu’en l’espèce, les parties ont conclu un bail verbal sans en préciser la durée ; que par conséquent, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Attendu que SANOU Ismaël a résilié unilatéralement le bail sans avoir satisfait à la condition du congé conformément à l’article 93 al. 1 de l’AUDCG ; qu’ayant violé les dispositions suscitées, il y a lieu de qualifier la rupture abusive. Attendu qu’en vertu de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel, il est arrivé à le réparer. Attendu que COULIBALY Myriam Mamou a subi incontestablement un préjudice née de la rupture abusive du bail ; que sa demande est donc fondé dans son principe, mais il y a lieu de ramener le montant réclamé à quatre vingt mille francs (80.000 FCFA) et condamner SANOU Ismaël à lui payer ledit montant.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en dernier ressort : En la forme : déclare l’appel de SANOU Ismaël recevable ; Au fond : confirme le jugement attaqué ; Condamne SANOU Ismaël aux dépens.

Ohadata J-09-398 DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - AMENAGEMENTS DE LA MAISON - RUPTURE DU CONTRAT - ENLEVEMENT DES INSTALLATIONS - REFUS DU BAILLEUR - OFFRE DE REMBOURSEMENT - REFUS DU PRENEUR - ASSIGNATION EN PAIEMENT - ACTION PARTIELLEMENT FONDEE - APPEL - RECEVABILITE (OUI) - CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENTS - IMPENSES - ACCORD DU BAILLEUR - ARTICLE 99 AUDCG - REMBOURSEMENT PARTIEL - BAIL VERBAL - DEFAUT DE TERME FIXE - BAIL A DUREE INDETERMINEE (OUI) - RESILIATION - VIOLATION DES CONDITIONS DE L'ARTICLE 93 ALINEA 1 AUDCG - RUPTURE ABUSIVE DU BAIL - DOMMAGES ET INTERETS (OUI) - CONFIRMATION DU JUGEMENT. Il ressort de l’article 99 AUDCG que le preneur sans droit au renouvellement du bail, peut être remboursé des constructions et aménagements qu’il a réalisés dans les locaux avec l’autorisation du bailleur. En l’espèce également, les parties ont conclu un bail verbal sans en préciser la durée. Par conséquent, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. La résiliation unilatérale d'un tel contrat par le bailleur sans avoir satisfait à la condition du congé conformément à l’article 93 alinéa 1 AUDCG peut être qualifiée d'abusive et donner droit à des dommages et intérêts. ARTICLE 72 AUDCG ARTICLE 93 AUDCG ARTICLE 99 AUDCG ARTICLE 489 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ ARTICLE 551 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ ARTICLE 1382 CODE CIVIL BURKINABÈ (COUR D'APPEL DE BOBO-DIOULASSO, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 13/09 du 10 juin 2009, SANOU Ismaël c/ COULIBALY Myriam Mamou)