Arrêt n° 125/REF, Affaire : Monsieur DJEUYAG Abraham contre sieur HAMA ANDREW

LA COUR - Vu l’ordonnance de référé N°138 rendue le 16 mai 2007 par le Tribunal de Première Instance de Douala- Ndokoti ; - Vu l’appel interjeté contre ladite ordonnance en date du 22 mai 2007 par sieur DJEUYAG Abraham ayant pour conseils Maîtres WOAPPI Sadrak et Serges J. SIEWE, avocats ; - Ouï monsieur le Président en la lecture de son rapport ; - Ouï les parties en leurs moyens, fins et conclusions ; - Vu les pièces du dossier de la procédure ; - Après en avoir délibéré conformément à la loi ; EN LA FORME - Considérant que suivant la requête en date du 21 mai 2007 reçue au Greffe de la Cour d'Appel de céans le 22 mai 2007 et enregistrée sous le numéro 1141, sieur DJEUYAG Abraham, directeur de société demeurant à Douala, lequel a élu domicile au cabinet de Maître WOAPPI Sadrak, Avocat au Barreau du Cameroun BP. 15377 Douala, a interjeté appel de l’ordonnance N°138 rendue le 16 mai 2007 par le Président du Tribunal de Première Instance de Douala- Ndokoti ; - Considérant que cet appel intervenu avec la notification de l’ordonnance querellée est régulier, fait suivant les forme et délai prescrits par la loi ; Qu’il convient de le recevoir ; AU FOND - Considérant que l’appelant fait grief au premier juge d’avoir rétracté l’ordonnance N°51 du 1er février 2007 l’ayant autorisé à faire inscrire une prénotation judiciaire sur le titre foncier N°36.556/W établi au nom de HAMA Andrew et d’avoir donné mainlevée de cette inscription, alors même que sa demande de modification des droits réels immobiliers résultant tant de la promesse de vente notariée que de la procuration à lui remise par HAMA Andrew est pendante devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri ; Qu’il sollicite donc l’infirmation de cette ordonnance ; Que celui-ci l’avait contacté pour lui céder cette parcelle de terrain et à la suite de leurs discussions ils avaient convenus du prix de 7.700.000 francs et la promesse de vente sous la forme notariée avait été enregistrée dans le répertoire de Maître NKOUE FONKOUA Marie Louise, sous le N° 4844 du 13 février 2003 ; Qu’en contre partie du prix versé HAMA Andrew lui avait remis une procuration notariée à l’effet de « continuer à suivre la procédure d’immatriculation de l’immeuble urbain non bâti à usage d’habitation situé à Douala formant le lot N°17/032 au lieu dit « ESSENCERIE » » d’une contenance superficielle de sept cent cinquante huit (758) mètres carrés, objet du certificat d’attribution sous référence RD/DAF/AF/AB/BUDM/EM dossier N°00104 délivré à Yaoundé le 27 octobre 1999 et que, la Cour, statuant à nouveau, constate que la rétractation ordonnée par le premier juge l’a été prématurément, qu’elle condamne enfin HAMA Andrew aux dépens distraits au profit des Maîtres WOAPPI Sadrak et Serges SIEWE, Avocat aux offres de droits ; - Considérant qu’au soutien de son appel, sieur DJEUYAG Abraham expose ; Que sieur HAMA Andrew a été attributaire à titre définitif du lot N°17/0032 au lieu dit « Essenceine » à Douala d’une contenance superficielle de 758 m² suivant certificat d’attribution N°RRD/DAF/AB/BUDM/EL, dossier N° 00104 délivré à Yaoundé le 27 octobre 1999 par la Maetur, par la mission d’aménagement et d’équipement des terrains urbains et ruraux (MAETUR) ; Que celui- ci l’avait contacté pour lui céder cette parcelle de terrain et la suite de leur discussion, ils avaient convenu du prix de 7.700.000 francs et la promesse de vente sous forme notarié e avait été enregistrée dans le répertoire de Maître NKOUE FONKOUA Marie Louise sous le N°4844 du 13 Février 2003 ; Qu’en contre partie du prix versé, HAMA Andrew lui avait remis une procuration notariée à l’effet de « continuer à suivre la procédure d’immatriculation de l’immeuble urbain non bâti à usage d’habitation situé à Douala formant le lot N° 17/032 au lieu (Essenceine) d’une contenance superficielle de sept cent cinquante huit (758) mètres carrés, objet du certificat d’attribution sous référence N°RRD/DAF/AB/BUDM/EL, dossier N° 00104 délivré à Yaoundé le 27 octobre 1999 par la mission d’aménagement et d’équipement des terrains urbains et ruraux (MAETUR) » ; Effectuer tous les actes nécessaires à la réalisation de ladite procédure et payer toutes les sommes y afférentes ; Obliger le comparant à toutes les garanties et au rapport de toute mainlevée et certificat de radiation, ainsi que de toute justification qu’il y aurait lieu, fixer l’époque d’entrer en jouissance ; Effectuer tous travaux quelconques et toutes constructions nouvelles ; Consentir ou résilier tous baux et locations avec ou sans promesse de vente ; Procéder à toutes échanges ; Hypothéquer pour son propre compte et à son profit et ce, auprès de toute personne physique ou tout établissement financier pour une durée indéterminée ledit immeuble ; Donner quittance et décharge de toutes sommes payées ou reçues ; En cas de difficultés quelconques exercer toutes les poursuites nécessaires tant en demandant qu’en défendant ; « Retirer le titre foncier qui en découlera et le déposer chez le notaire soussigné pour mutation immobilière » ; Que sur la base de cette procuration, il avait réalisé d’importants investissements sur les lieux et avait promis de vendre une partie à un tiers ; Qu’il était détenteur d’une attestation d’attribution et c’est à lui qu’incombait la charge d’entreprendre des démarches en vue de l’obtention du titre auprès du conservateur de la propriété foncière ; Qu’il avait été surpris de constater que son vendeur entreprenait des démarches sournoises en vue du retrait de ce titre foncier qui a finalement été récupéré par Maître MOUSSINGA, Notaire et qui, en dépit des multiples relances de la MAETUR, le conserve par devers elle ; Que pour se prémunir et prévenir les tiers des manœuvres frauduleuses éventuelles de son vendeur et du Notaire susnommé, il avait sollicité et obtenu auprès du juge des requêtes du Tribunal de Première Instance de Douala- Ndokoti une ordonnance lui permettant d’inscrire une hypothèque provisoire sur le titre foncier N°36556/W établit au nom de son vendeur HAMA Andrew ; Que cette inscription a été faite le 14 février 2007 ; Que HAMA Andrew, décidé de procéder à des ventes frauduleuses sur ledit terrain a saisi le juge des référés pour obtenir la rétractation de cette ordonnance gracieuse suivie de la mainlevée de l’inscription provisoire ; Que le premier juge a accédé à cette demande, d’où son appel ; Qu’il indique qu’au terme de l’article 163 du Décret de 1932 sur l’immatriculation « Toute demande portée devant les tribunaux tendant à faire prononcer l’annulation ou la modification de droit réels immobiliers ou charges inscrites doit être mentionnée sommairement sur le titre… » ; Que c’est en application de se texte qu’il avait fait inscrire une hypothèque provisoire en attendant l’issue du procès en instance devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri ; Que le même article poursuit que « L’inscription sera portée au regard du droit qui fait l’objet du litige » ; Qu’il avait fait inscrit cette prénotation judiciaire au regard de ses droits et elle devait être maintenue jusqu’au jugement définitif sur les droits dont il se prévalait et dont l’examen est en cours devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri ; Que l’article 163 sus évoqué ajoute que « La validité des inscriptions ultérieures sera subordonnée à la décision judiciaire » ; Qu’en rétractant l’ordonnance sur requête, le premier juge a privé le public de son droit à la publicité foncière ; - Considérant que venant aux débats, HAMA Andrew, agissant sous la plume de son conseil Me BISSAI, Avocat au Barreau du Cameroun conteste la version des faits avancée par l’appelant et conclu à la confirmation de l’ordonnance entrepris ; Qu’il indique que tenaillé par un besoin urgent d’argent, il a contacté DJEUYAG Abraham qui lui a octroyé un prêt d’une somme de 5.500.000 (cinq million cinq cent milles) francs majoré des intérêts de l’ordre de 2.200.000 francs ; Qu’il devait donc rembourser une somme totale de 7.700.000 francs CFA Que pour garantir ce prêt, DJEUYAG lui a exigé la signature d’une promesse de vente notariée de son immeuble non bâti, ce qui a été fait suivant acte N°4844 du répertoire de Me NKOUE MAWAFO, Notaire à Douala en date du 30 juin 2006 ; Qu’au moment de rembourser cette somme d’argent, DJEUYAG s’est rebiffé en alléguant que « La promesse de vente vaut vente » et toutes les démarches qu’il a entreprises pour lui remettre son argent sont restées vaines ; Qu’il a consigné cette somme d’argent auprès de Me MOUSSINGA, Notaire à Douala après le refus des offres réelles faites à l’appelant suivant exploit du Ministère de Me TOWA Pierre, Huissier de Justice à Douala et de sa renonciation à la promesse de vente à lui signifiée suivant correspondance en date du 21 février 2007 ; Que déterminé à lui arracher son terrain, DJEUYAG a réussi à tromper la religion du juge des requêtes pour obtenir l’ordonnance gracieuse N°51 du 1er février 2007 lui permettant de faire inscrire une prénotation judiciaire sur le titre foncier N°36.556/W en alléguant qu’il avait engagé une procédure devant le juge du fond ; Que or, sa demande violait l’article 163 du Décret du 21 Juillet 1932 sur l’immatriculation et l’article 1142 du Code Civil ; Que ce premier texte indique en substance que les inscriptions provisoires ou prénotations judiciaires ne sont possibles que s’il existe une demande portée devant les tribunaux et tendant à faire prononcer l’annulation ou la modification des droits réels immobiliers ou charges inscrits ; Que non seulement NDJEUYAG n’avait introduit aucune instance au fond au moment où il obtenait cette ordonnance gracieuse (son assignation en signature d’acte notarié de vente d’un immeuble pendante devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri ayant été introduite 10 (dix) jours après l’obtention de l’ordonnance gracieuse) mais aussi la prénotation étant un acte conservatoire de préservation des droits d’un tiers, celle obtenue par NDJEUYAG ne pouvait se justifier que s’il lui était encore redevable du montant de l’emprunt ; Que pourtant cette somme était régulièrement mise à sa disposition chez le Notaire susnommé ; Qu’aucun engagement de sa part ne justifiait donc plus cette hypothèque provisoire inscrite sur son titre foncier ; Que s’agissant de la violation de l’article 1142 du Code Civil, HAMA Andrew rappelle que la promesse de vente est une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages- intérêts comme l’a sainement indiqué le premier juge ; Qu’il a renoncé à cette vente et a remboursé le montant avancé ; Qu’il est donc loisible à NDJEUYAG de saisir le juge du fon pour solliciter des dommages- intérêts ; Que la Cour d'Appel de céans ne pourra que confirmer l’ordonnance entreprise en raison de la pertinente motivation du premier juge ; - Considérant que dans ses conclusions datées du 13 mai 2008, DJEUYAG Abraham réitère que la prénotation judiciaire est une mesure provisoire et conservatoire qui doit être maintenue jusqu’au prononcé d’une décision définitive sur le fond ; Qu’une procédure les opposant et concernant ledit immeuble est pendante devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri et il serait judicieux que cette sûreté soit maintenue ; Que c’est en ce sens que l’article 136 de l’acte uniforme OHADA sur les sûretés indique que « Pour sûreté de sa créance, en dehors des cas prévus par les articles 133 à 135, le créancier peut être autorisé à prendre une inscription provisoire d’hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d’une décision de la juridiction compétente du domicile du débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir ; « La décision rendue indique la somme pour laquelle l’hypothèque est autorisée ; « Elle fixe au créancier un délai dans lequel il doit à peine de caducité de l’autorisation, former devant la juridiction compétente, l’action en validité d’hypothèque conservatoire ou la demande au fond, même présentée sous forme de requête aux fins d’injonction de payer » ; Qu’il ajoute que leur promesse de vente prévoyait entre autres que « en conformité des articles 1590 du Code Civil, monsieur DJEUYAG Abraham ne pourra se soustraire aux obligations résultant des présentes qu’à charge par lui d’abandonner définitivement à monsieur HAMA Andrew la somme qu’il vient de lui remettre et pour ce dernier, de lui remettre le double de cette somme sans préjudice des dommages- intérêts » ; Que l’intimé n’offre pas de satisfaire à cette clause de leur contrat ; - Considérant que pour rétracter l’ordonnance sur requête N°51 du 1er février 2007 ayant autorisé une prénotation judiciaire sur le titre foncier N°36.556/W, le premier juge s’est fondé sur l’article 163 du Décret du 21 Juillet 1932 fixant le régime de l’immatriculation au Cameroun ; Que d’après ce texte « les inscriptions conservatoires ou prénotation judiciaires n’étaient possibles que s’il existait une demande portée devant les tribunaux et tendant à faire prononcer l’annulation ou la modification des droits réels immobiliers ou charges inscrits» ; - Mais considérant qu’aux termes de l’article 10 du Traité OHADA « Les actes uniformes sont directement applicables dans tous les Etats parties nonobstant toute disposition contraire de droit interne antérieure ou postérieure ; Qu’avec l’adoption le 17 avril 1997 de l’acte uniforme portant organisation des sûretés, les dispositions du Décret du 21 juillet 1932 sus évoquées relatives ont été abrogées ; Que s’agissant de la prénotation judiciaire, seul l’article 136 de l’Acte Uniforme OHADA sus évoqué est applicable ; Qu’en se référant donc à un texte abrogé et dont les dispositions sont contraires à la législation actuelle, le premier juge a exposé sa décision à la sanction suprême de nullité ; Qu’il convient donc d’annuler l’ordonnance entreprise, d’évoquer et de statuer à nouveau ; - Considérant que pour être valable, l’inscription provisoire d’hypothèque doit être conforme aux prescriptions de l’article 136 de l’acte uniforme sus indiqué ; Que cet article dispose en effet que « pour sûreté de sa créance et en dehors des cas prévu par les articles 133 à 135, le créancier peut être autorisé à prendre inscription provisoire d’hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d’une décision de la juridiction compétente du domicile de son débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir ; « La décision rendue indique la somme pour laquelle l’hypothèque est autorisée ; « Elle fixe au créancier un délai dans lequel il doit à peine de caducité de l’autorisation, former devant la juridiction compétente l’action en validité d’hypothèque conservatoire ou la demande au fond, même présentée sous forme de requête à fin d’injonction de payer, elle fixe en outre, le délai pendant lequel le créancier ne peut saisir la juridiction de fond » ; - Considérant qu’il ressort de l’ordonnance N°51 du 1er février 2007 que le juge des requêtes s’est fondé sur les dispositions de l’article 163 du Décret du 21 juillet 1932 fixant le régime de l’immatriculation au Cameroun ; Que or, aux termes de l’article 150 de l’Acte Uniforme portant sur les sûretés « sont abrogées toutes dispositions antérieurs contraires à celles du présent acte uniforme, celui- ci n’est applicable qu’aux sûretés consenties ou constituées après son entrée en vigueur » ; Que partant cette ordonnance sur requête qui se réfère à une disposition légale abrogée et dont le contenu est contraire aux prescriptions de l’article 136 de l’Acte Uniforme sus visé, doit être rétractée, et l’inscription y relative faite dans le livre foncier au titre de publicité foncière doit être radié ; - Considérant que la partie qui succombe doit être condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement à l'égard des parties, en matière de référé, en dernier ressort et la forme collégiale : EN LA FORME Reçoit l’appel AU FOND - Annule l’ordonnance entreprise ; - Evoquant et statuant à nouveau ; - Reçoit HAMA Andrew en sa demande ; - L’y dit fondé - Rétracte l’ordonnance sur requête N°51 du 1er février 2007 pour violation des articles 136 et 150 de l’acte uniforme OHADA portant sur les sûretés ; Ordonne la radiation de l’inscription de l’hypothèque provisoire faite sur le titre foncier N°36.556/W (…)

Ohadata J-10-262 1. SURETES - HYPOTHEQUE - INSCRIPTION PROVISOIRE DHYPOTHEQUE - DROIT APPLICABLE - DROIT NATIONAL ( DECRET CAMEROUNAIS DE 1932) (NON) - AUS (OUI) - VIOLATION DE L’AUS ET DU TRAITE – ANNULATION DE LA DECISION. 2. SURETES - HYPOTHEQUE - INSCRIPTION PROVISOIRE D’HYPOTHEQUE – PROCEDURE – ARTICLE 136 AUS - RADIATION DE L’HYPOTHEQUE PROVISOIRE - ANNULATION DE L’ORDONNANCE. 1. En se fondant sur une loi nationale antérieure à l’entrée en vigueur de l’AUS pour rétracter une ordonnance ayant autorisé une inscription provisoire d’hypothèque, le juge d’instance a violé l’AUS ainsi que les dispositions de l’article 10 du Traité ce qui justifie l’annulation de sa décision. 2. Dès lors qu’une inscription provisoire d’hypothèque n’a pas été prise conformément aux dispositions de l’article 136 AUS, l’ordonnance l’ayant autorisé doit être annulée et l’inscription de l’hypothèque radiée. Article 10 Traité Article 136 AUS Article 150 AUS (COUR D'APPEL DU LITTORAL, Arrêt N°125/REF du 9 juillet 2008, affaire Monsieur DJEUYAG Abraham contre sieur HAMA ANDREW)