Arrêt n° 237/CIV, Affaire : Société La Plaza SARL contre SIMO de Baham et son épouse

La Cour, - Vu le jugement N°350 rendu le 21 Mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance du Mfoundi statuant en matière civile et commerciale dans l’affaire qui oppose Sieur SIMO De Baham et son épouse à la société La Plaza SARL ; - Vu les appels interjetés contre ce jugement par la société La Plaza Sarl le 20 Septembre 2007, agissant poursuites et diligences de son gérant ayant pour conseil Maître MONG et le 11 Septembre par les Epoux SIMO De Baham ; - Vu l’arrêt avant-dire droit n°262/ADD/CIV du 21 Mai 2008 ; - Vu les pièces du dossier de procédure ; - Vu les réquisitions écrites du Ministère Public en date du 17 Juillet 2008 ; - Ouï Madame le Président du siège en la lecture de son rapport ; - Ouï les parties en leurs conclusions respectives ; - Après en avoir délibéré conformément à la loi ; EN LA FORME - Considérant que les appels susvisés ont déjà été reçus ; qu’il échet de statuer sur leur mérite par arrêt contradictoire, toutes les parties ayant conclu ; AU FOND - Considérant que suivant le jugement entrepris, le Tribunal a reçu les demandes principale de la société La Plaza Sarl, celle reconventionnelle des époux SIMO De Baham et a déclaré leurs demandes partiellement fondées ; - Que statuant sur l’action des époux SIMO De Baham, il a ordonné l’expulsion de la société La Plaza Sarl des lieux loués sous astreinte de 10. 000 francs par jour de retard pour compter de la signification du jugement mais les a déboutés de leurs demandes relatives au paiement de la somme de 1.800.000 francs pour occupation abusive, et à l’exécution provisoire comme non fondées ; - Que se prononçant sur l’action principale, ce tribunal a relevé que l’article 1er du contrat de bail liant les parties a été violé par la société La Plaza Sarl en ce que cette partie n’a pas demandé le renouvellement du contrat de bail dans les délais impartis et qu’en conséquence, sa demande de renouvellement de ce bail n’était pas fondée ; - Que par contre, La Plaza Sarl a fait des travaux de réfection en toute bonne foi sur le site qui lui avait été donné à bail et qu’il méritait le paiement d’une indemnité couvrant la plus- value que ce tribunal a fixé à 60.000.000 francs CFA ; - Qu’examinant l’action principale sur le plan de la demande de remboursement du trop perçu de loyers, les premiers juges l’ont rejetée au motif que la somme de 1.425.000 francs versée le 09 Juin 2005 correspondait au paiement trimestriel exigé par le contrat de bail et que la somme indiquée couvrant trois trimestres ne pouvait être remboursée ; - Considérant que toutes les parties font des reproches au Tribunal sur le point où leur demande n’a pas prospérée ; - Qu’ainsi, la société La Plaza Sarl prétend qu’elle n’a jamais passé de contrat de bail avec les époux SIMO De Baham et que les clauses de ce contrat convenues avec son prédécesseur ne lui sont pas opposables, notamment la clause relative au délai de la demande de renouvellement ; - Que le locataire demande à la Cour de condamner les bailleurs à lui payer la somme de 375.000.000 francs CFA représentant la plus- value apportée à l’immeuble qui avait été mis à sa disposition s’il doit être expulsé de celui-ci mais qu’en définitive, il sollicite que l’action en expulsion des époux SIMO De Baham soit déclarée irrecevable ; - Que pour les bailleurs, le Tribunal, en rejetant comme non fondée leur action en paiement des loyers dus, a ignoré à tort les explications qu’ils ont présentées à ce égard ; - Qu’au sujet de la somme de 60.000.000 francs allouée à la société La Plazza Sarl en guise d’indemnisation pour la plus- value apportée aux lieux loués, elle ne se justifie pas parce que le locataire n’a pas respecté les dispositions de l’article 5 de la convention de bail avant d’entreprendre les travaux d’embellissement évoqués ; - Considérant qu’à l’analyse et après examens des pièces du dossier de la procédure notamment le contrat de bail commercial du 02 Août 2002 et son avenant du 28 Mars 2003, des conclusions et prétentions contradictoires des parties que démentent parfois la vérité des faits, que le jugement déféré à la Cour judicieux à certains égards, mérite réformation sur d’autres points ; - Que s’agissant de l’expulsion de la société La Plaza Sarl de l’immeuble des époux SIMO De Baham, son expulsion méritée est fondée sur la violation des dispositions contractuelles consignées en l’article premier du contrat de bail ; - Qu’il est évident qu’il y a eu volonté des parties, le bailleur de mettre à la disposition du locataire un ensemble immobilier fait d’une grande maison de six pièces, de deux dépendances et d’un boukarou et que le locataire a accepté les locaux loués pour y exercer une activité de restauration ; - Que toutefois, en violation de l’article 1er du contrat, la société Plaza Sarl n’a pas adressé sa demande de renouvellement de bail dans les délais prévus ; - Qu’en conséquence, le Tribunal ne pouvait y faire droit mais constater plutôt sa résiliation à la demande du bailleur et ordonner son expulsion ; - Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point ; - Que l’argument de la société La Plaza Sarl selon lequel en acceptant de percevoir les loyers pour la période allant au-delà du 05 Août 2005, les Epoux SIMO De Baham ont implicitement accepté la poursuite de leurs relations contractuelles avec le locataire, ne peut prospérer, car ainsi que l’ont dit les premiers juges, ce paiement correspondait à une exigence du contrat ; - Que toutefois l’astreinte dont a été assortie cette mesure d’expulsion ne s’impose pas à la Cour et ne saurait être reconduite ; - Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement critiqué sur ce point ; - Considérant que dans sa requête d’appel, la Société La Plaza Sarl demande à la Cour de subordonner la libération des lieux loués à un paiement d’une indemnisation compte tenu des nouvelles constructions, des transformations et modifications apportées, de sa bonne foi, autant d’éléments qui selon lui, commandent un paiement de la somme de 375.000.000 francs ; - Considérant que la Cour note que demander le renouvellement du bail n’est pas l’obligation essentielle d’un locataire, dans la mesure où celui- ci a tout à fait le droit, tout comme le bailleur, la latitude d’y mettre fin à tout moment ; - Que les obligations réelles du locataire consistent à payer les loyers aux termes convenus, d’exploiter les locaux donnés à bail en bon père de famille conformément à la destination prévue et de conserver ces locaux loués en application des articles 80 et 81 de l’Acte Uniforme OHADA sur le bail commercial ; - Que ce ne sont pas les manquements à ces obligations que le Tribunal a sanctionné en prononçant l’expulsion de la Société La Plaza Sarl mais simplement le fait que cette société n’ait pas exercé son droit au renouvellement dans les délais ; - Que par ailleurs, le contrat de bail et son avenant montrent bien que c’est une maison d’habitation avec des dépendances et boukarou que les époux SIMO De Baham ont mise à la disposition du locataire pour qu’il y exploite son activité de restauration ; - Que la Cour se demande comment une maison d’habitation pouvait accueillir un restaurant pour une clientèle sélecte dans un quartier comme celui du camp sic hippodrome ; - Considérant que dans sa requête d’appel, le gérant de la société La Plaza, sous la plume de son conseil, demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné son expulsion et dans le cas contraire, de subordonner cette mesure au paiement d’une indemnité de 375.000.000 francs représentant la plus value qu’il a apportée à l’immeuble mis à sa disposition ; - Considérant qu’a contrario, les époux SIMO De Baham soutiennent qu’ils ne doivent aucune indemnité au preneur qui, sans obtenir préalablement une autorisation comme l’article 5 du contrat de bail l’y invitait, a réalisé des travaux dont il demande le remboursement ; - Mais considérant que les prétentions de la société La Plaza sont parfaitement fondées et les travaux réalisés dans le but de transformer une maison d’habitation en un restaurant luxueux en plein essor et destiné à accueillir une clientèle huppée compte tenu du quartier résidentiel dans lesquels les bailleurs eux-mêmes le situent à savoir le camp sic hippodrome ainsi que le révèlent également les pièces versées aux débats par le locataire ; - Que les époux SIMO De Baham n’ayant nullement effectué des gros travaux pour permettre au preneur de réaliser son activité commerciale ainsi que l’article 12 du contrat de bail du 2 août 2002 inspiré du reste des dispositions de l’article 74 de l’Acte Uniforme OHADA sur le bail commercial, il revenait au locataire de faire les constructions rendues nécessaires pour l’exploitation optimale de son commerce ; - Considérant que les bailleurs, en s’appuyant sur une supposée violation du contrat de bail, perdent de vue l’esprit de la loi communautaire qui est de protéger le commerçant dans l’exercice de sa fonction, toute chose pour assouvir leur recherche de bénéfice, de laisser sans indemnité aucune un locataire expulsé tout en tirant profit de la plus value apportée à leur bien, plus value qu’ont attirés les nombreux acheteurs qu’ils évoquent eux-mêmes, acheteurs prêts à dépenser 120.000.000 de francs pour l’acquisition de l’immeuble embelli ; - Que ces bailleurs qui ont obtenu l’expulsion d’un commerçant qui pour toute faute n’a pas demandé à temps le renouvellement ; qu’également, le locataire se situait dans la logique de l’achat de l’immeuble reçu à titre de bail, c’est ignorer l’esprit du législateur OHADA qui accorde beaucoup d’importance à l’objectif macro économique que ce législateur vise à savoir le maintien d’un équilibre minimum dans le monde des affaires ; - Qu’en outre, cet équilibre rompu volontairement par les époux SIMO De Baham dans leur quête d’enrichissement au point d’oublier le souci de confiance dans lequel sont basées les relations conventionnelles ; - Qu’en effet les bailleurs n’indiquent pas eux-mêmes que leur immeuble se situe au camp sic hippodrome, que des clients se sont précipités auprès d’eux pour l’acquérir à un prix supérieur aux 40 millions proposés par la société La Plaza Sarl et que le prix attendu était de 120.000.000 de francs CFA ; - Considérant qu’en définitive, le fait que la société La Plazza Sarl n’ait pas sollicité dans le respect des délais fixés par le contrat de bail et qu’il l’ait fait dès le 2 Août 2007 alors que le délai expirait le 1er Août était-il si grave, suffisamment grave pour justifier la résiliation de ce contrat de bail si les époux SIMO n’étaient pas plutôt déterminés à vendre leur immeuble au plus offrant ? - Que par ailleurs et sur ce point, il n’est pas superflu de souligner qu’il serait parfaitement injuste et contraire à l’équité, surtout au regard de la disproportion qui existe entre le léger manquement du preneur et la sanction de résiliation du contrat de bail susvisé prononcé à son endroit de ne pas accorder à la société La Plazza l’indemnité qui lui due ; - Qu’alors que les intérêts des bailleurs n’étaient pas en péril, le locataire était sommé de mettre fin à son activité commerciale de manière brutale alors que le contrat de bail conclu en 2002 n’avait même pas été renouvelé une seule fois alors qu’il venait de consacrer d’importantes sommes à l’aménagement des lieux loués pour les adapter aux besoins de son activité ; - Qu’en s’abritant sous le couvert d’une violation somme toute mineure du contrat de bail pour refuser le paiement d’une indemnité compensatoire due au locataire, les époux SIMO De Baham mettent en vue le dol moral auquel ils ont eu recours dans cette relation supposée concrétiser une rencontre de volonté ; - Qu’en définitive et sur ce point et nonobstant les protestations des époux SIMO De Baham et les dispositions de l’article 5 du contrat de bail qui en réalité n’ont pas été violées parce que le locataire ne pouvait exercer son activité sans les travaux entrepris, il n’y a pas de motifs suffisamment graves pour refuser à la société La Plazza Sarl, le paiement des dommages intérêts représentant la plus value importante apportée à la propriété des bailleurs ; - Qu’après infirmation du jugement querellé sur ce point et compte tenu des éléments en sa possession, la Cour fixe le montant du dommage intérêt à payer à la société La Plazza Sarl à 80.000.000 francs ; - Qu’elle ne peut tenir compte du montant de 375.000.000 francs demandé puisqu’il s’agit là d’une demande nouvelle, la société La Plazza Sarl ayant fixé à 100.000.000 francs le montant de l’indemnité réclamée dans l’assignation du 22 Août 2005 ; - Considérant que les époux SIMO De Baham demandent à la Cour de céans d’infirmer partiellement le jugement entrepris au sujet de leur action en paiement des arriérés de loyers dus ; - Que leur demande est fondée et que la décision du tribunal doit être infirmée sur ce point également parce que la somme de 1.425.000 francs perçue le 09 Juin 2005 l’a été au titre des paiements dus par trimestre selon le contrat de bail, ce paiement ne couvre pas les loyers échus depuis le 05 Août 2005 ; - Que la somme de 2.700.000 francs couvre effectivement cette période qui s’étend jusqu’au jour du jugement ainsi que le demandent les époux SIMO De Baham ; - Qu’il échet en conséquence de condamner la société La Plazza Sarl au moment de statuer à nouveau au paiement de cette somme ; - Considérant que les époux SIMO De Baham demandent par ailleurs que soit ordonnée l’exécution provisoire de l’arrêt de la Cour ; - Que cette demande ne peut prospérer parce que inopportune ; - Considérant que dans cette procédure les deux parties succombent respectivement sur quelque grief ; - Qu’il y a lieu de faire masse des dépens à supporter de moitié par chacune d’entre elles en application de l’article 50 du Code de procédure civile et commerciale ; PAR CES MOTIFS - Statuant publiquement, contradictoirement à l'égard de toutes les parties, en matière civile et commerciale, en appel, à la majorité des voies et en dernier ressort ; EN LA FORME - Déclare les appels recevables ; AU FOND - Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux SIMO De Baham de leur demande de paiement des loyers et sur le montant des dommages- intérêts alloués à la société La Plaza Sarl ; - Infirme également les astreintes dont a été assortie la décision d’expulsion ; - Statuant à nouveau ; - Condamne la société La Plaza Sarl à payer aux époux SIMO De Baham la somme de 2.700.000 (deux millions sept cent mille) francs à titre de loyers échus et impayés ; - Condamne par contre les époux SIMO De Baham à payer à la société La Plazza Sarl la somme de 80.000.000 (quatre vingt millions) de francs à titre de dommages- intérêts ; - Confirme sur l’expulsion ; - (…).

Ohadata J-10-132 BAIL COMMERCIAL – RENOUVELEMENT DU BAIL - DEMANDE DE RENOUVELLEMENT FORMULEE HORS DELAI (OUI)- RESILIATION (OUI)- INDEMNITE D’EVICTION POUR PLUS VALUE APPORTEE A L’IMMEUBLE (OUI). Le bailleur est fondé à demander la résiliation judiciaire du bail commercial lorsque le locataire n’a pas formulé sa demande de renouvellement dans les délais. Toutefois, le locataire de bonne foi peut se voir allouer une indemnité d’éviction pour la plus value qu’il a apportée à l’immeuble. ARTICLE 74 AUDCG ARTICLE 80 AUDCG ARTICLE 81 AUDCG Cour d’Appel du centre, arrêt N°237/CIV du 17 Juin 2009, affaire société La Plaza SARL contre SIMO de Baham et son épouse