Jugement n° 554, CNPS c/ ETUDE MAITRES NGUINI ET ETOUNGOU.

LE TRIBUNAL - Vu La requête introductive d’instance ; - Vu les lois et règlements en vigueur ; - Vu les pièces du dossier de la procédure ; - Et après en avoir délibéré conformément à la loi ; -

Attendu que par exploit de maître NGANKO Didier, Huissier de justice à douala du 03 novembre 2009, enregistré le 12 novembre 2009 sous le numéro 9345 volume 003 folio 348, la Caisse Nationale de Prévoyance sociale a fait donner assignation à l’étude de Maîtres NGUINI et ETOUNGOU, Avocats au Barreau du Cameroun à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri statuant en matière civile et commerciale pour s’entendre : - Constater que Maîtres NGUINI et ETOUNGOU occupent l’immeuble NANGAH BUILDING appartement 3ème DTE ANN appartenant à la Caisse Nationale de Prévoyance Sociale ; - Constater que ces locataires sont débiteurs de la somme de 18.406.200 FCFA représentant le montant des loyers échus et impayés au 22 octobre 2009 ; - Constater que ce non paiement des loyers entraîne la résiliation du bail ; EN CONSEQUENCE - Ordonner l’expulsion de l’étude des Mes NGUINI et ETOUNGOU tant de corps, de biens que de tous occupants de son chef de l’immeuble objet du bail n°36/2001/COM/CPGI/CNPS, et ce sous astreinte de 500.000 FCFA par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; - Condamner en outre l’étude de Mes NGUINI et ETOUNGOU à payer à la CNPS la somme en principal de 18.403.200 FCFA à titre d’arriérés de loyers à laquelle il convient d’ajouter le montant des loyers à échoir au jour du prononcé de la décision à raison de 1.022.400 FCFA par trimestre majoré de 5% par mois de retard ainsi que la somme de 5.000.000 FCFA à titre de frais de procédure et accessoires ; - Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant toute voie de recours ; - Condamner Mes NGUINI et ETOUNGOU aux dépens distraits au profit de Mes NGOULLA FOTSO, Avocat aux offres de droit ; - Attendu qu’au soutien de son action il expose assisté de son conseil, Maître NGOULLA FOTSO que suivant contrat de bail n°36/2001/CPGI/CNPS il a donné à bail pour une période d’un an allant du 1er septembre 2001 au 1er septembre 2002 à l’étude de Mes NGUINI et ETOUNGOU l’appartement 3ème DTE ANN de son immeuble appelé NANGAH situé à Douala Akwa, qu’au 22 octobre 2009 le locataire qui était déjà redevable de la somme de 18.403.200 FCFA représentant les arriérés de 18 trimestres échus et impayés ; qu’il a été prévu à l’article 5 alinéa 2 du bail que « tout paiement effectué au au-delà du délai prescrit sur la quittance sera sanctionné d’une pénalité de 2% dans les 15 jours qui suivent la date limite et 5% par mois après le délai suscité » ; Que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement des loyers échus malgré les mises en demeure des 19 septembre 2008, 20 janvier 2009, ainsi que la sommation de libérer du 02 avril 2009, n’ont pu vaincre sa résistance, que l’article 16 du contrat de bail stipule « le contrat est résilié dans les cas suivants : non paiement d’un trimestre du loyer échu, inexécution de l’une quelconque clause du contrat » ; - Attendu que la société civile professionnelle NGUINI et ETOUNGOU a demandé au tribunal de céans de bien vouloir rejeter l’action de la CNPS comme introduite en violation de la loi et de la condamner aux dépens distraits au profit de la SCP NGUINI et ETOUNGOU ; qu’il fait valoir que le contrat liant les parties est soumis au régime spécifique du bail commercial tel que prévu par l’Acte uniforme OHADA, qu’il s’agit d’un contrat passé entre le propriétaire d’un immeuble et toute personne physique ou morale, permettant à celle-ci d’exploiter dans les lieux avec l’accord du propriétaire toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle, et, les parties l’ont clairement spécifié dans le contrat de bail qu’elles ont conclu et le recouvrement des loyers impayés doit être poursuivi par les procédures simplifiées de recouvrement des créances OHADA, que l’assignation n’est pas la procédure idoine applicable au cas d’espèce ;

1- Sur l’expulsion - Attendu que comme l’a précisé la SCP NGUINI et ETOUNGOU le contrat n°36/2001/COM/CPGI/CNPS qu’elle a conclu avec la CNPS et portant sur la location d’un appartement de l’immeuble NANGAH BUILDING est un bail commercial à cause de l’activité professionnelle qui y est exploité à savoir l’étude d’avocats ; attendu que ce genre de contrat est réglementé par les articles 69 et suivants de l’Acte uniforme sur le droit commercial général ; qu’il est constant qu’en octobre 2008, le preneur a totalisé 18 trimestres de loyers échus et impayés ; que l’article 101 dispose « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses du bail ; cette mise en demeure doit reproduire sous peine de nullité les termes du présent article, et informer le preneur qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses dans un délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie… » - Attendu qu’il est versé au dossier de procédure la copie de l’exploit de Me ATTEGNIA Ernestine, Huissier de justice à Douala du 19 décembre 2008 lequel contient la mise en demeure de payer la somme de 18.403.200 FCFA représentant le montant des loyers dans le délai d’un mois à compter de la réception de celle-ci et la reproduction in extenso de l’article 101 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général ; que cette mise en demeure a été effectuée dans le respect des conditions prévues à l’article 101 précité ; que c’est donc à tort que la défenderesse a fait valoir que la procédure prévue n’a pas été respectée par la CNPS ; qu’il y a lieu en application des dispositions de l’Acte uniforme précité en matière de baux commerciaux de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du preneur défaillant ; II- Sur le paiement - Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à la date de la saisine du tribunal de céans la défenderesse est débitrice envers la CNPS de plusieurs trimestres de loyers impayés évalués à 18.403.200 FCFA, que l’article 80 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général dispose « le preneur doit payer le loyer aux termes convenus, entre les mains du bailleur ou de son représentant désigné » ; que l’Acte uniforme suscité n’a pas prévu une procédure spéciale pour le recouvrement des loyers, la procédure d’injonction de payer n’étant qu’une procédure certes prévue pour être rapide mais son option n’exclut pas le recours à une action en paiement relevant du droit commun ; que la demanderesse n’a pas invoqué de griefs causés par l’assignation en paiement ; qu’il y a lieu de condamner la SCP NGUINI et ETOUNGOU au paiement de la somme de 18.403.200 FCFA représentant le montant des loyers échus et impayés à la date de la saisine du tribunal de céans majorée de 5% en application de l’article 5 al. 2 du contrat de bail augmenté de celle de 5.000.000 FCFA au titre des frais de procédure et accessoires ; - Attendu que la partie qui succombe au procès supporte les dépens ;

PAR CES MOTIFS - Statuant publiquement, par jugement contradictoire à l’égard de toutes les parties en matière civile et commerciale et en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; - Reçoit la Caisse Nationale de Prévoyance sociale en son action ; - Constate que la CNPS a conclu un bail commercial avec Maîtres NGUINI et ETOUNGOU ; - Constate que ceux-ci accusent plusieurs trimestres de loyers échus et impayés ; - Constate qu’ils ont été mis en demeure de payer dans les formes prévues par l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ; - Constate que le non paiement des loyers échus entraîne la résiliation du bail commercial ; - Ordonne l’expulsion de l’étude (société civile professionnelle) de Maîtres NGUINI et ETOUNGOU tant de corps, de biens que de tous occupants de son chef de l’appartement 3ème DTE ANN immeuble NANGAH, Akwa-Douala ; - Condamne l’étude (société civile professionnelle) de Maîtres NGUINI et ETOUNGOU à payer à la caisse Nationale de Prévoyance sociale la somme de 18.403.200 FCFA majorée de la pénalité de 5% et la somme de 2.000.000 FCFA au titre de frais de procédure et accessoires ; - Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant appel ; - Condamne la SCP NGUINI et ETOUNGOU aux dépens ; - (…)

Ohadata J-12-214 DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - NON PAIEMENT DES LOYERS - MISE EN DEMEURE - RESILIATION DU BAIL - EXPULSION DU LOCATAIRE - CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU PAIEMENT DES LOYERS (OUI). Le preneur qui ne s’est pas acquitté du paiement des loyers échus nonobstant la mise en demeure de l’art. 101 (133 al. 2 nouveau) de l’AUDCG, peut voir son contrat de bail résilié par la juridiction compétente à l’initiative du bailleur. Le juge est également fondé à ordonner l’expulsion de ce preneur indélicat tout en le condamnant à payer les arriérés de loyer. ARTICLE 69 AUDCG ARTICLE 80 AUDCG ARTICLE 101 AUDCG TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU WOURI, JUGEMENT N°554 DU 10 MAI 2011, CNPS C/ ETUDE MAITRES NGUINI ET ETOUNGOU