Arrêt n° 034, MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette c/ TASSEMBEDO Lucien Joseph.

LA COUR, FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte d'huissier en date du 02 janvier 2008, signifié à TASSEMBEDO Lucien Joseph, Madame MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette a relevé appel du jugement n° 007 du 16 janvier 2008 rendu par le Tribunal de grande instance de Ouagadougou en ces termes : « statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort ; En la forme Reçoit l'action de MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette ; Au fond L'en déboute comme étant mal fondée ; La condamne aux dépens. » MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette expose qu'elle a acheté la parcelle de Monsieur TASSEMBEDO Lucien Joseph au prix de dix millions six cent mille (10.600.000) francs CFA qui a été transformée en bail moyennant un loyer mensuel de deux cent mille (200.000) francs CFA. Le bail a été conclu pour une durée de cinq (05) ans trois (03) mois et commençait à courir à partir du mois de juillet 2002 au mois d'octobre 2005. Le prix de vente représentait le montant total des loyers soit dix millions six cent mille (10.600.000) francs CFA pour les 63 mois de loyers. Elle a entièrement aménagé l'immeuble à ses frais en y apportant le matériel nécessaire pour en faire un bar dénommé le PODIUM. Lorsqu'elle était alors en déplacement hors du Burkina courant année 2003, elle fut avisée par ses enfants à qui elle avait confié la gestion du bar que le bailleur les a expulsés de son chef, sans aucune décision. C'est devant cette injustice, qu'elle a assigné le bailleur en responsabilité contractuelle le 26 avril 2007 devant le Tribunal de grande instance de Ouagadougou qui n'a pas fait droit à ses prétentions pourtant légitimes. Elle fait valoir que le bailleur a rompu abusivement et brutalement le contrat de bail violant de façon flagrante les dispositions de l'article 77 de l'Acte uniforme portant droit commercial général qui dispose que « le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants droits ou de ses préposés. » Elle soutient que la responsabilité du bailleur doit également être engagée ; qu'après s'être acquittée du montant total des loyers et alors même que le bail courait encore, elle a vu ses enfants expulsés des lieux loués sans préavis, et sans leur permettre de prendre leurs effets ; que les premiers juges ont conclu que c'est le locataire qui a manqué la première à son obligation d'exploiter le fonds car le défaut d'exploitation entraînerait la disparition de la clientèle et surtout du fonds ; que pourtant il ne s'agit pas de la location d'un fonds de commerce mais un contrat de bail ; que c'est plutôt le bailleur qui a failli à son obligation en expulsant le preneur ; que l'expulsion ayant été fait sans se référer à aucune décision de justice est constitutive de faute et engage la responsabilité du bailleur ; Elle sollicite le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 77 précité au motif que par la faute du bailleur elle a éprouvé un manque à gagner de 250.000 x 36 = 9.000.000 F.CFA. Elle réclame aussi le paiement des frais exposés et non compris dans les dépens de deux millions neuf mille (2.009.000) francs CFA. En réplique TASSEMBEDO Lucien Joseph expose qu'il lui a été donné de constater la fermeture du fonds de commerce pendant des mois, entamant la perte de la clientèle ; qu'ayant appris que Dame MONOBOLOU serait partie à l'étranger, et pour éviter que le fonds de commerce ne périsse, il s'est vu dans l'impérieuse nécessité de procéder à une ouverture des portes par ministère d'huissier de justice ; que c'est cette situation que Dame MONOBOLOU tente d'exploiter pour fonder son action au motif qu'il y aurait rupture abusive du contrat ; il estime que le juge a fait une saine application de la loi et par conséquent il demande à la Cour de confirmer le jugement ; Il invoque l’article 106 de l'Acte uniforme relatif au droit de commerce général qui définit la location gérance comme « une convention par laquelle le propriétaire du fonds, personne physique ou morale, en concède la location à un gérant, personne physique ou morale, qui l'exploite à ses risques et périls » ; que dans la présente cause, les parties étaient liées par un contrat de location gérance, le fonds de commerce étant sa propriété ; que le locataire avait l’obligation de bien exploiter le fonds suivant sa destination ; qu'en abandonnant le fonds de commerce il a manqué à son obligation contractuelle, car la fermeture du fonds a entraîné la perte de la clientèle sans laquelle le fonds de commerce n'existe pas ; qu'il n'y a pas trouble de jouissance ; que même si le locataire a versé des loyers par avance, le fonds de commerce reste la propriété du bailleur ; que c'est assurément le bailleur qui a manqué à son obligation contractuelle ; Sur la demande de dommages-intérêts de MONOBOLOU Z. Antoinette, il estime qu'il n'a commis aucune faute donc ne peut être tenu à un dédommagement ; qu'en plus elle n'apporte aucune preuve du préjudice subi ; Il demande également de déclarer mal fondée la demande en paiement de frais exposés et non compris dans les dépens, et accueillir en revanche sa demande de quatre cent quatre mille (404.000) francs CFA au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En réplique aux conclusions en réplique de TASSEMBEDO Lucien Joseph, MONOBOLOU Z. Antoinette sollicite l'infirmation du jugement en soutenant qu'il s'agit d'un contrat de bail, tout en maintenant ses moyens et prétentions précédents ; DISCUSSION En la forme

Attendu que l'appel interjeté par MONOBOLOU Z. Antoinette est recevable pour avoir été fait dans les formes et délai prescrits par les articles 550 et 536 du code de procédure civile (CPC) ; Au fond Attendu qu'il est constant qu'un contrat a été conclu le 28 juin 2000 entre TASSEMBEDO Lucien Joseph et Madame MONOBOLOU Z. Antoinette ; qu'en examinant la pièce au dossier, il est intitulé « contrat de bail », que dans ce contrat de bail il a été convenu en son article 1 que le bailleur donne en bail à loyer au preneur qui accepte un immeuble à usage commercial sis au Rond-point Patte d'Oie ; que l'article 2 précise que le présent bail est conclu pour une durée de 05 ans 03 mois commençant à courir de juillet 2000 à octobre 2005 renouvelable par tacite reconduction ; que le présent bail est accepté par le preneur moyennant un loyer mensuel de deux cent mille (200.000) francs CFA ; Attendu qu'il ressort des pièces du dossier que TASSEMBEDO Lucien Joseph a reçu les sommes de quatre millions (4.000.000) de francs CFA et six millions six cent mille (6.600.000) francs CFA soit la somme totale de dix millions six cent mille (10.600.000) francs CFA ; Attendu que TASSEMBEDO Lucien Joseph invoque l'article 106 de l'Acte uniforme précité pour soutenir que le contrat conclu avec MONOBOLOU Z. Antoinette est un contrat de location d'un fonds de commerce ; Attendu cependant qu'il a été conclu entre les deux parties un contrat de bail et non un contrat de location de fonds de commerce ; que pour s'en convaincre il y a lieu de se rappeler qu'initialement, MONOBOLOU Z. Antoinette avait acheté la parcelle en payant en espèce la somme de 10.600.000 F.CFA que même si par le passé le local était transformé en bar, il convient de remarquer que MONOBOLOU Z. Antoinette l'a trouvé dans un état tel qu'elle était obligée d'aménager entièrement le local pour reconstituer le bar ; que des pièces au dossier il ressort qu'elle a fait de gros investissements notamment trois millions quatre vingt deux mille cinq cent (3.082.500) francs CFA pour les chaises et les tables métalliques, un million quatre vingt cinq mille neuf cent vingt cinq (1.085.925) francs CFA pour les travaux de plafonnage, de menuiserie et de tôlage du magasin, du bar, de l'auvent, un million (1.000.000) de francs CFA pour l'achat d'une chaîne de musique, quatre vingt un mille cent (81.100) francs CFA pour la plomberie, l'installation sanitaire, quatre cent cinquante cinq mille cinq cent cinquante (455.550) francs CFA pour les travaux d'électricité, un million trois cent soixante sept mille deux cent vingt cinq (1.367.225) francs CFA pour les travaux de maçonnerie, deux cent vingt six mille huit (226.800) francs CFA pour le ciment ; qu'au regard de tous ces éléments apportés on constate que le fonds de commerce n'existait pas au moment de la signature du contrat ; que c'est au contraire MONOBOLOU Z. Antoinette qui a constitué ce fonds de commerce dont le bailleur se réclame aujourd'hui propriétaire ; qu'en décidant de rompre le contrat unilatéralement en procédant à la fermeture des portes du local, il engage sa responsabilité ; Attendu que l'article 77 de l'Acte uniforme précité dispose que : « le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayant droits ou de ses préposés » ; Attendu que le bailleur était tenu de garantir une jouissance paisible au preneur ; qu'en rompant de façon unilatérale le contrat en fermant le local, il a failli à son obligation et engage sa responsabilité ; Attendu que MONOBOLOU Z. Antoinette éprouve un manque à gagner de 9.000.000 F.CFA, et demande de condamner TASSEMBEDO Lucien Joseph à lui payer ce montant au titre des dommages et intérêts ; Attendu en effet que l'agissement du bailleur qui a consisté à rompre unilatéralement le contrat de bail a certainement causé des préjudices à MONOBOLOU Z. Antoinette ; qu'elle souligne que la fermeture brutale du local a empêché son exploitation s'analysant en perte de revenus, et de vivres stockés ; qu'elle a vu son chiffre d'affaire volé en éclat ainsi que son matériel ; qu'au vu du préjudice subi par MONOBOLOU Z. Antoinette il convient de condamner le bailleur auteur des troubles à le réparer ; Attendu que le manque à gagner a été évalué en perte de deux cent cinquante (250.000) francs CFA par mois, pendant 36 mois ; que ce pendant la Cour ne dispose pas d'éléments pour apprécier ce montant ; que du reste, en s'appuyant sur les investissements apportés par MONOBOLOU Z. Antoinette, il y a lieu de ramener ce montant de neuf millions (9.000.000) de francs CFA à de justes proportions en condamnant le bailleur à lui payer la somme de trois millions (3.000.000) de francs CFA à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'elle sollicite en outre que le bailleur soit condamné à lui payer la somme de deux millions neuf mille (2.009.000) francs CFA à titre de frais exposés non compris dans les dépens ; Attendu qu'il est incontestable que la requérante a engagé des frais d'avocat pour assurer sa défense ; que cependant au regard des dispositions de l'article 33 du barème indicatif des frais et honoraires des avocats du 20 décembre 2003, il ne peut lui être alloué que la somme de quatre cent mille (400.000) francs CFA ; qu'il convient de condamner TASSEMBEDO Lucien Joseph au paiement de ce montant ; Attendu que TASSEMBEDO Lucien Joseph demande à son tour le paiement de la somme de quatre cent quatre mille (404.000) francs CFA au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'ayant succombé dans la présente instance il y a lieu de rejeter la demande et le condamner aux dépens.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en dernier ressort ; En la forme : Déclare l'appel interjeté recevable ; Au fond : Infirme le jugement 007 du 16 janvier 2008 rendu par le Tribunal de grande instance de Ouagadougou ; Statuant à nouveau ; Fait droit à la demande de MONOBOLOU Z. Antoinette ; Condamne en conséquence TASSEMBEDO Lucien Joseph à lui payer la somme de trois millions (3.000.000) de francs CFA à titre de dommages-intérêts ; Le condamne en outre à payer à MONOBOLOU Z. Antoinette la somme de quatre cent mille (400.000) francs CFA au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Condamne TASSEMBEDO Lucien Joseph aux dépens.

Ohadata J-12-185 DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL - CONTRAT DE BAIL A DUREE DETERMINEE - RUPTURE ET EXPULSION - ASSIGNATION EN RESPONSABILITE CONTRACTUELLE - ACTION MAL FONDEE - APPEL - RECEVABILITE (OUI) - ACHAT D’UNE PARCELLE - TRANSFORMATION EN BAIL - PRIX DE VENTE - LOYERS - DISPOSITIONS CONTRACTUELLES - BAIL D’UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL - CONTRAT DE LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE (NON) - CONTRAT DE BAIL (OUI) - INFIRMATION DU JUGEMENT - OBLIGATION DU BAILLEUR - ARTICLE 77 AUDCG - GARANTIR UNE JOUISSANCE PAISIBLE - INEXECUTION - RUPTURE ABUSIVE DU CONTRAT - FERMETURE DU LOCAL - RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DU BAILLEUR (OUI) - PRENEUR - PREJUDICE SUBI - AMENAGEMENT DU LOCAL - MANQUE A GAGNER - DOMMAGES ET INTERETS (OUI). L’intimé invoque l'article 106 AUDCG pour soutenir que le contrat conclu avec l’appelante est un contrat de location d'un fonds de commerce, mais il ressort des pièces du dossier qu'il a été conclu entre les deux parties un contrat de bail et non un contrat de location de fonds de commerce. En outre, on constate que le fonds de commerce n'existait pas au moment de la signature du contrat. C'est au contraire l’appelante qui, en aménageant entièrement le local par de gros investissements, a constitué ce fonds de commerce dont l’intimé se réclame aujourd'hui propriétaire. Conformément à l'article 77 AUDCG le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible au preneur. En rompant de façon unilatérale le contrat de bail à durée déterminée en fermant le local, le bailleur a failli à son obligation et engage sa responsabilité. Son agissement a certainement causé des préjudices au preneur. Il convient dès lors de le condamner à des dommages et intérêts. ARTICLE 77 AUDCG ARTICLE 106 AAUDCG ARTICLE 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ ARTICLE 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ (COUR D'APPEL DE OUAGADOUGOU, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 034 du 19 mars 2010, MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette c/ TASSEMBEDO Lucien Joseph)