Arrêt n° 194/réf, Société UTRAS CAMEROUN SARL C/ Dame Charlotte Ndongo

LA COUR - Vu l’ordonnance n°119 rendue le 03 janvier 2007 par le Tribunal de Première Instance de Douala Bonandjo statuant en matière de référé ; - Vu la requête d’appel en date du 11 janvier 2007 de la société UTRAS-CAMEROUN Sarl ayant pour conseil la SCP NGUINI-ETOUNGOU NKO’O et MISSI, avocats au barreau du Cameroun BP 24 134 Douala ; - Vu les conclusions écrites des conseils respectifs des parties ; - Vu les pièces du dossier de la procédure ; - Après en avoir délibéré conformément à la loi ; EN LA FORME - Considérant que par requête datée du 11 janvier 2007 reçue et enregistrée au greffe le 12 courant sous le n°488, la Société UTRAS CAMEROUN SARL ayant pour conseil la SCP NGUINI-ETOUNGOU NKO’O et MISSI, avocats au barreau du Cameroun a relevé appel de l’ordonnance n°119 rendue le 03 janvier 2007 par le Tribunal de Première Instance de Douala-Bonandjo statuant en matière de référé ; - Considérant que cet appel fait dans les formes et délai prescrits par la loi est régulier, qu’il y a lieu de le recevoir ; AU FOND - Considérant que la Société appelante fait grief à l’ordonnance attaquée d’avoir affirmé qu’aucun contrat de bail n’était conclu entre elle et dame Charlotte NDONGO pour justifier son maintien sur les lieux et partant ordonner son expulsion dudit local, le tout avec exécution provisoire, motif pris de ce que son occupation s’analyse en voie de fait ; - Qu’elle demande à la Cour de constater l’incompétence du premier juge au principal et de dire à titre subsidiaire l’action de dame Charlotte NDONGO mal fondée ou en tout cas prématurée ; - Que pour conclure ainsi, elle fait valoir que par un contrat daté du 02 juillet 1998, sieur ZUKO Michel alors administrateur de la société Civile Immobilière WUM concluait avec elle un bail à usage commercial pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction moyennant paiement d’un loyer mensuel de 50.000 francs réévalué par la suite à 100.000 francs ; - Qu’en cours de contrat, elle avait effectué des travaux sur l’immeuble qui normalement devrait être pris en charge par le bailleur, lesquels se sont élevés à plus de 3 millions de francs ; - Que sur ce point, le premier juge ne pouvait ordonner son expulsion sans se prononcer sur la plus value apportée à l’immeuble en lui accordant une indemnité d’éviction au moins égale au montant investi et étant entendu que cette prérogative échappant à sa compétence, il se devait de se déclarer incompétent ; - Que dame Charlotte NDONGO, redevenue propriétaire, a délibérément refusé de percevoir les loyers échus au motif que ceux-ci étaient trop bas et a envisagé de manière unilatérale sa révision à la hausse ; - Qu’en raison de sa résistance à accepter le montant du nouveau loyer, elle a été assignée en expulsion devant le Juge de référé ; - Considérant qu’en réplique, Maître Paul NGUENA TCHAPNGA ; agissant au nom et pour le compte de dame Charlotte NDONGO, rétorque que redevenue propriétaire de l’immeuble dont s’agit après annulation du bail emphytéotique de la Société Civile Immobilière ZUM, dame Charlotte NDONGO par lettre datée du 22 novembre 2005 notifiée le 23 courant, informait la Société appelante du changement de bailleur et l’invitait par ailleurs à se rapprocher d’elle muni de son contrat pour continuité de son exécution s’il est en cours et négociation de nouvelles conditions de signature de bail en cas de son expiration ou de son inexistence ; - Que n’ayant pas respecté le délai de 8 jours à elle imparti pour se conformer à la nouvelle donne, elle a fait signifier à la société appelante sommation de libérer le 20 décembre 2005 et une seconde sommation le 12 janvier 2005 d’avoir à respecter les clauses et les conditions de bail dans un délai d’un mois ; - Qu’en réaction, la société appelante a plutôt fait opposition à ladite sommation et a produit un contrat de bail conclu avec une tierce personne lequel n’est pas opposable à sa cliente ; - Qu’il demande à la Cour, la société appelante étant occupante sans droit ni titre de l’immeuble appartenant à dame Charlotte NDONGO, de confirmer dans son intégralité l’ordonnance entreprise ; SUR L’INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES - Considérant qu’il appert de la lecture attentive et objective des qualités de l’ordonnance entreprise que la Société appelante n’a nullement proposé devant le premier juge une demande relative à l’indemnité d’éviction ; - Que pareille demande introduite pour la première fois en cause d’appel ne saurait être favorablement admise, l’objet du litige tel qu’il ressort de l’acte introductif d’instance étant de la compétence du juge des référés ; - Qu’il échet de rejeter l’exception soulevée comme non fondée ; SUR LA DEMANDE D’EXPULSION - Considérant que l’article 78 de l’Acte Uniforme énonce clairement ce qui suit « le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail ;En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail » ; - Considérant qu’il résulte de l’examen des productions que la Société UTRAS CAMEROUN Sarl occupe le local litigieux en vertu d’un bail écrit signé le 2 juillet 1998 entre cette dernière et la Société civile et Immobilière Zum, diminutif de ZUKO Michel, alors administrateur légal de ladite société ; - Qu’il s’en suit que ledit bail conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction courait du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 et par application de l’article 78 susvisé était opposable à dame Charlotte NDONGO redevenue propriétaire de l’immeuble dont s’agit ; - Qu’il est constant, que la société appelante n’a pas hésité à honorer ses engagements auprès de la bailleresse et devant le refus de cette dernière, lui a fait des offres réelles par exploit de Maître ATTEGNIA Ernestine, Huissier de Justice à Douala en date du 21 février 2006 ; qu’en tout état de cause, s’agissant d’un bail à durée indéterminée parce que renouvelable par tacite reconduction, dame Charlotte NDONGO se devait préalablement à son assignation en expulsion donner congé à la société appelante par acte extrajudiciaire au moins six mois avant terme conformément aux dispositions de l’article 93 de l’Acte uniforme ; - Que dame Charlotte NDONGO ne pouvant se prévaloir du respect de cette formalité légale, il échet d’infirmer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau, de déclarer cette dernière non fondée en son action ; PAR CES MOTIFS - Statuant publiquement, contradictoirement en matière de référé, en appel et à l’unanimité des membres ; EN LA FORME - Reçoit l’appel interjeté AU FOND - Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la société appelante, - Infirme l’ordonnance entreprise Statuant à nouveau, déboute dame Charlotte NDONGO de sa demande en expulsion comme non fondée.

Ohadata J-10-255 1. DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - VENTE DE L’IMMEUBLE LOUE - FIN DU CONTRAT DE BAIL (NON) - OPPOSABILITE AU NOUVEL ACQUEREUR (OUI). 2. DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - BAIL A DUREE INDETERMINEE - EXPULSION - PROCEDURE - NON RESPECT - DEMANDE DE RESILIATION NON FONDEE. 1. La vente de l’immeuble loué ne met pas fin au contrat de bail commercial qui lie le propriétaire au preneur. Par conséquent, le bail doit être reconduit et est opposable au nouvel acquéreur de l’immeuble. 2. Lorsqu’un contrat de bail commercial est conclu à durée indéterminée et est par conséquent renouvelable par tacite reconduction, le bailleur ne peut procéder à l’expulsion du locataire sans respecter la procédure prévue à cet effet ( congé par acte extrajudiciaire au mois 6 mois avant l’échéance le terme). Faute pour le bailleur de respecter cette procédure, la demande de résiliation doit être considérée comme non fondée. Article 78 AUDCG Article 93 AUDCG (COUR D’APPEL DU LITTORAL, arrêt n°194/réf du 17 novembre 2008, Société UTRAS CAMEROUN SARL C/ Dame Charlotte Ndongo)